Neuer Konkludenter Maklervertragsabschluss nach aktuellem Provisionsrecht möglich

Nach § 656d BGB kann eine formlose Vereinbarung zur Übernahme von Maklerkosten sowohl zwischen den Parteien eines von einem Makler vermittelten Immobilienkaufvertrags als auch zwischen dem Makler und der anderen Partei getroffen werden, wenn diese nicht der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers ist. Diese Vorschrift gilt jedoch nicht für Vereinbarungen, die einen eigenständigen Provisionsanspruch des Maklers begründen sollen.

Ein Maklervertrag kann als abgeschlossen betrachtet werden, wenn der Annehmende vor oder nach Abgabe seiner Erklärung Maklerdienste gemäß § 656a BGB in Anspruch nimmt und dabei durch ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers darüber informiert ist oder sein muss, dass der Makler bei Abschluss des Kaufvertrags eine Vergütung verlangen wird.

Ein Hausbesitzer beauftragte den Makler (M) damit, Kaufinteressenten für sein Einfamilienhaus zu finden. Im Vertrag wurde festgelegt, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer eine Provision von 2% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen sollten. Der Käufer (K) zeigte Interesse und kontaktierte M, wobei dieser in der E-Mail-Korrespondenz auf die Käuferprovision hinwies. K bat daraufhin um einen Ortstermin. Das Haus wurde für 695.000 Euro verkauft, mit zusätzlichen 30.000 Euro für die Einrichtung. M stellte K eine Provision von 17.255 Euro (2% aus 725.000 Euro zzgl. MwSt.) in Rechnung. Da K nicht zahlte, klagte M auf die Provision.

Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschied überwiegend zugunsten des Maklers. Es stellte klar, dass § 656d BGB nur Abwälzungsvereinbarungen betrifft und ein eigenständiger Provisionsanspruch nicht darauf gestützt werden kann. Zwischen den Parteien kam ein wirksamer Maklervertrag zustande, da K durch das ausdrückliche Provisionsverlangen von M wusste, dass eine Vergütung fällig würde. Der Wunsch nach einem Ortstermin wurde als Annahme des Vertragsangebots gewertet. Die per E-Mail ausgetauschten Erklärungen erfüllten die Textform gemäß § 656a BGB. Der Provisionsanspruch kann jedoch nur auf Basis des Immobilienpreises von 695.000 Euro berechnet werden, da das Mobiliar nicht Teil des Maklerauftrags war.

Praxisrelevanz

Die Auffassung des OLG, dass ein konkludenter Vertragsabschluss nach neuem Provisionsrecht bei Einhaltung der Textform zulässig ist, wird weitgehend geteilt. Jedoch sind die Ausführungen zur Provisionshöhe weniger überzeugend, da regelmäßig auch mitverkauftes Inventar bei der Provisionsberechnung berücksichtigt wird.

Diese Entscheidung bietet eine wichtige Orientierung für die Praxis und unterstreicht, dass auch nach dem neuen Provisionsrecht konkludente Vertragsabschlüsse möglich sind, sofern das Textformerfordernis beachtet wird.