Einschreiben mit Rückschein nicht abgeholt: Kein Zugang der Betriebskostenabrechnung

Urteil: AG Köpenick, 05.03.2024 - 3 C 243/23

In einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Köpenick wurde entschieden, dass eine per Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung dem Mieter nicht zugegangen ist, wenn dieser das Einschreiben nach dem Einwurf einer Benachrichtigung in seinen Briefkasten nicht abholt.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Jahr per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter versandt. Der Mieter holte die Sendung jedoch nicht innerhalb der Frist ab. Der Vermieter wollte daraufhin die nicht abgeholte Betriebskostenabrechnung mit der Kaution verrechnen, was das Gericht jedoch ablehnte.

Gerichtliche Entscheidung

Das Amtsgericht stellte klar, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung hat, da diese dem Mieter nicht innerhalb der gesetzlichen Frist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Nach dieser Vorschrift muss die Abrechnung dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen.

Entscheidend ist hierbei der Zugang der Betriebskostenabrechnung. Eine Willenserklärung gilt als zugegangen, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser unter normalen Umständen Kenntnis davon nehmen kann. Das Gericht stellte jedoch fest, dass der Einwurf einer Benachrichtigung über die Hinterlegung eines Einschreibens bei der Post nicht als Zugang der Betriebskostenabrechnung gewertet werden kann. Sollte der Mieter die Einschreibesendung nicht abholen, kann auch nach Ablauf der Lagerfrist kein Zugang der Betriebskostenabrechnung fingiert werden.

Dieses Urteil verdeutlicht, dass Vermieter bei der Zustellung Vorsicht walten lassen müssen.  Das Gesetz verpflichtet den Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Mieter eine Betriebskostenabrechnung zuzustellen. Der Vermieter ist gut beraten, die Zustellung in einer Weise zu bewirken, die es ihm erlaubt den Zugang auch nachzuweisen. Wie sich aus der Entscheidung ergibt, gelingt dies nicht durch ein Einschreiben mit Rückschein. Es empfiehlt sich, alternative Zustellungswege in Betracht zu ziehen, um nachweisen zu können, dass die Betriebskostenabrechnung den Mieter tatsächlich erreicht hat. Die sicherste Zustellung ist eine Zustellung per Boten, der im Bestreitensfall als Zeuge bestätigen kann, dass die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig übergeben oder jedenfalls in den Briefkasten des Mieters eingelegt worden ist.