Schönheitsreparaturen

Unter Schönheitsreparaturen versteht man im Mietrecht solche Reparaturen, die zum Erhalt der Mietsache nicht zwingend erforderlich sind, sondern lediglich dekorativen Charakter haben. Eine gesetzliche Definition für den Begriff der Schönheitsreparatur findet sich im Rahmen von Mietwohnungen nur in den Regelungen über öffentlich geförderten Wohnraum.

Diese Vorschriften werden häufig herangezogen um den Begriff der Schönheitsreparatur auszulegen und juristisch zu deuten. In § 28 Abs. 4 S. II. BV (Zweite Berechnungverordnung) umfasst der Begriff der Schönheitsreparatur: „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Der gesetzlich vorgesehene Regelfall ist, dass der Vermieter verpflichtet ist Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er hat die Mietsache gem. §§ 535 Abs. 1, 538 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen werden von diesem vertragsgemäßen Zustand eingeschlossen.

Allerdings steht es Mieter und Vermieter frei von diesem gesetzlich vorgesehenen Fall abzuweichen. Es handelt sich also um ein abdingbares Recht. In der Praxis ist dies mittlerweile alltäglich.

Problematisch sind solche Regelungen häufig dann, wenn sie in sogenannten Formularmietverträgen vorkommen. Dies liegt darin begründet, dass Formularmietverträge AGB im Sinne des § 305 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darstellen und damit einer Vielzahl von verbraucherschützenden Vorschriften ein Anwendungsraum eröffnet wird.

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Keine Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters zur Korrektur der Jahresabrechnung – Abweichende Regelung im Verwaltervertrag möglich

23.01.2025

Keine Pflicht des ausgeschiedenen Verwalters zur Korrektur der Jahresabrechnung – Abweichende Regelung im Verwaltervertrag möglich

Das Landgericht Berlin II (Az. 56 S 24/24 WEG) hat entschieden, dass ein ausgeschiedener Verwalter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die von ihm erstellte Jahresabrechnung zu korrigieren. Eine abweichende Regelung könnte jedoch im Verwaltervertrag festgelegt worden sein.

Im zugrunde liegenden Fall klagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die ausgeschiedene Verwalterin auf Korrektur der Jahresabrechnung für das Jahr 2021. Die Klägerin argumentierte, dass die Abrechnung erhebliche Fehler aufwies und die Verwalterin auch nach ihrem Ausscheiden weiterhin für eine ordnungsgemäße Erstellung verantwortlich sei. Das Amtsgericht Berlin-Pankow wies die Klage ab, woraufhin die Klägerin Berufung einlegte.

Kein Anspruch auf Korrektur der Jahresabrechnung

Das Landgericht Berlin II bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und entschied, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Korrektur der Jahresabrechnung gegenüber der ausgeschiedenen Verwalterin habe. Die Verantwortung für die Erstellung und Korrektur der Jahresabrechnung liege beim neuen Verwalter, nicht beim ausgeschiedenen Verwalter. Nach § 18 Abs. 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig. Der Verwalter agiert dabei als Ausführungs- und Vertretungsorgan. Sobald das Organverhältnis durch Abberufung endet, können keine weiteren organschaftlichen Pflichten vom abberufenen Verwalter verlangt werden.

Möglichkeit einer vertraglichen Regelung

Das Gericht stellte jedoch klar, dass im Verwaltervertrag eine abweichende Regelung getroffen werden kann. Sollte eine solche Regelung vorliegen, könnte der ausgeschiedene Verwalter gegebenenfalls zur Korrektur der Abrechnung verpflichtet sein. Fehlt eine solche Regelung, kann der ausgeschiedene Verwalter allenfalls zur Erteilung ergänzender Auskünfte herangezogen werden.