Betriebskosten / Nebenkosten

Unter Betriebskosten (auch Nebenkosten), versteht man diejenigen Kosten, die in Folge der Eigentümerschaft eines Grundstücks anfallen. Die juristisch korrekte Definition findet sich in § 556 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und lautet: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Der selben Definition bedient sich § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

§ 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) nennt exemplarisch einige Arten von Betriebskosten. Diese Liste ist jedoch nicht abschließend zu verstehen. Daraus folgt, dass Betriebskosten oder auch Nebenkosten solche Kosten sind, die laufend und auch gerade durch das Eigentum an einer Immobilie entstehen. Aus diesem Grund sind einmalige Kosten nicht unter dem Begriff der Betriebskosten zusammen zu fassen.

Diese Betriebskosten sind zunächst einmal vom Eigentümer eines Objekts, also in der Regel vom Vermieter zu tragen. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gestattet es den Parteien eines Mietvertrags, also dem Vermieter und dem Mieter abweichende Regelungen, also Vereinbarung darüber zu treffen, dass die Betriebskosten vom Mieter getragen werden. Dies ist der Regelfall, da kaum ein Vermieter ein wirtschaftliches Interesse daran hat die Heiz- oder Wasserkosten eines Mieters zu bezahlen.

Betriebskosten werden daher in der Regel auf zwei Arten vom Mieter beglichen. Entweder im Rahmen einer Vorauszahlung mit einer später folgenden detaillierten Abrechnung oder als Pauschale. Bei einer Betriebskostenpauschale hingegen sind die gesamten Kosten insgesamt abgegolten. Es findet keine nachträgliche detaillierte Abrechnung statt.

In der Praxis erweist sich insbesondere die Abgrenzung zwischen Betriebskosten und den sogenannten Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als schwierig, da erstere umlagefähig sind, also im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergereicht werden dürfen, während Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bereits grundsätzlich in der Miete enthalten sind. Eine Ausnahme davon stellen die sogenannten Kleinreparaturen dar, welche in Mietverträgen enthalten sind und die die Kosten für eine Instandsetzung bis zu einem gewissen Betrag auf den Mieter übertragen. Der Begriff der Kleinreparatur ist jedoch nicht mit dem häufig streitgegenstandlichen Begriff der Schönheitsreparatur zu verwechseln.